住宅ローンと金利：借入金額、利息、元本の減り方を解説

住宅ローンはほとんどの方にとって人生最大の借金です。借金ですので当然金利がかかりますので、利息を支払う必要があります。

収入が多い人や借入額が少ない人は短期間で完済できるでしょうが、ほとんどの場合は20年以上の長期間で返済することになります。

特に一般サラリーマンで子育て世帯だと、20年スパンのキャッシュフローを確保しつつ、いざという時のための貯蓄も必要になりますので、より長期の視点および返済計画を立てることが必要になってきます。

2021年4月現在はまだ超低金利といっていいでしょう。35年という最大期間での返済を選択することが視野に入ります。

そこで今回は、35年返済を選択した場合の金利と利息の関係、また金利の違いによる元本の減少率の違いについてまとめます。

これから住宅の購入を考えておられるかたの一助になれば幸いです。

35年ローンなら固定金利一択（ただし2019年現在の金利なら）

住宅ローンを超長期（35年）で借りる場合のメリットは以下の2点です。

一つ目は特に若い世帯で収入がそれほどでもない場合、大きなメリットとなります。貯蓄もしながら（つまり、いざという時に備えながら）、返済を続けることが可能です。

2つ目は収入や年齢に関係なくメリットとなります。10年、20年後の金利がいくらになっているかなんて誰にもわかりません。

もちろん固定金利より変動金利の方が金利が小さいですよね。ただし、変動金利の場合は金利上昇のリスクをあなたが負うことになります。

10年以下の短期での返済が可能であれば変動金利でも問題ないでしょう。ただ35年になると、これはもう固定金利一択です。

なぜなら2019年1月現在の金利は極めて低いからです。金利が極めて低いということは、変動金利で借りるリスクが増し、固定金利の妙味が増えている、ということです。

2019年1月時点では、ほとんどの銀行で変動金利は0.5％前後です。魅力的ですよね～。ただしこれは「今」だけの金利です。将来変わらないかもしれませんが、変わるかもしれません。

対して長期の固定金利には幅があります。およそ1.0～2.0％の範囲で各銀行がアピールしていますが、金利が1.0％も変われば総返済額が「大きく」変わりますので、銀行の選択は極めて重要です。

また、35年固定を選択できる銀行はありまなく、長期でも30年までのところが多いですね。フラット35はもちろん35年固定です。

30年固定で返済期間35年を選択した場合、30年後に再度金利を選択することになります。

今回のシミュレーションでは、35年固定を想定して比較することにします。借入金額は2,000万円から7,000万円まで1,000万円間隔で行い、金利は0.5～3.0％の範囲で0.5％間隔としました。

おまけとして、バブル絶頂期の最大金利である８％を加えています。現在の金利がどれほど低金利かわかっていただけると思います（笑）。

それでは結果はこちら。

借入金額	金利	総返済額（35年）	利息
20,000,000	0.5%	21,805,171	1,805,171
	1.0%	23,711,999	3,711,999
	1.5%	25,719,493	5,719,493
	2.0%	27,826,073	7,826,073
	2.5%	30,029,598	10,029,598
	3.0%	32,327,416	12,327,416
	8.0%	59,661,914	39,661,914
30,000,000	0.5%	32,707,757	2,707,757
	1.0%	35,567,998	5,567,998
	1.5%	38,579,239	8,579,239
	2.0%	41,739,109	11,739,109
	2.5%	45,044,397	15,044,397
	3.0%	48,491,124	18,491,124
	8.0%	89,492,871	59,492,871
40,000,000	0.5%	43,610,343	3,610,343
	1.0%	47,423,997	7,423,997
	1.5%	51,438,986	11,438,986
	2.0%	55,652,145	15,652,145
	2.5%	60,059,196	20,059,196
	3.0%	64,654,832	24,654,832
	8.0%	119,323,828	79,323,828
50,000,000	0.5%	54,512,928	4,512,928
	1.0%	59,279,997	9,279,997
	1.5%	64,298,732	14,298,732
	2.0%	69,565,182	19,565,182
	2.5%	75,073,995	25,073,995
	3.0%	80,818,540	30,818,540
	8.0%	149,154,785	99,154,785
60,000,000	0.5%	65,415,514	5,415,514
	1.0%	71,135,996	11,135,996
	1.5%	77,158,479	17,158,479
	2.0%	83,478,218	23,478,218
	2.5%	90,088,794	30,088,794
	3.0%	96,982,248	36,982,248
	8.0%	178,985,741	118,985,741
70,000,000	0.5%	76,318,100	6,318,100
	1.0%	82,991,995	12,991,995
	1.5%	90,018,225	20,018,225
	2.0%	97,391,254	27,391,254
	2.5%	105,103,593	35,103,593
	3.0%	113,145,956	43,145,956
	8.0%	208,816,698	138,816,698