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住宅ローンを組む前に:ライフプラン、家計解析そしてシミュレーション

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paulbr75 / Pixabay

家は賃貸か購入か。永遠のテーマですね。それぞれにメリット・デメリットがあります。個人の価値観、職場環境、ライフスタイルによってもそれらは異なってきます。

そのそも人によって環境、スタイルや制限が違うのだから、どちらがいいのか比較することに意味はありません。

賃貸は自由度や無借金、持ち家ならカスタマイズ性や資産価値など、それぞれに特徴があります。なのでどっちにするのがいいか聞かれたら、「自分がこうしたいと思う方を」と答えます。

私は賃貸にも数年住んでいましたし引っ越しもしました。現在は終の棲家を購入して、住宅ローン絶賛返済中です。ですのでどちらのメリット・デメリットも実体験としてある程度説明できます。

その上で、私個人のライフプランの最重要項目として「持ち家」を選択したのです。気持ち的には「断然持ち家派(マイホーム持ちたい派)」なのです。

今回は、私が2回目の住宅購入をする前に行った様々なことについて紹介したいと思います。ほとんどが必要なことだと確信して準備しましたが、中には無駄だったこと(考えても答えのなかったこと)もあります。

現在、購入して約1年ほどになりますが、ほぼ計画通りに返済できており、投資とセットで考えた住宅購入シミュレーション通りの生活をしています。

これから購入を計画している方の一助になれば幸いです。

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住宅購入計画

購入を決意したきっかけ

もともとマイホーム持ちたい派でしたので、頭金用に毎年100万円の貯蓄をずっと続けておりました。3か月に一回くらいは住宅展示場に行ってましたかねー。

いやー展示場は最高です。我々サラリーマンからすれば超高級住宅が展示してありますから外観、内装ともにかなりのハイグレード。

展示してあるのはほぼ2世帯住宅クラスなので、建坪、延べ床面積ともに単世帯には大きすぎるのですが、玄関に入った瞬間から「おおお・・・」って感じで感動します。

展示場で、「この家はいくらで建ちますか」と聞いたら、苦笑いしながら、およそ建物8,000万円、土地は場所によりますがこのあたりだとざっくり1億円、合計2億円弱あったら建ちます。とか言われます。

そんな金あるか!

なんですけど、展示場は素敵な家を見せて夢を見ていただくための場所ですから、おとなしくため息をついておきましょう・・・。

俺もいつかマイホーム、と誓って数年間、コツコツ貯金をしながらも、投資で一発当ててあわよくばキャッシュで購入とか・・・、というあり得ない妄想の中、個別株、先物や日経225オプション、さらにFXにのめり込んで余剰資金を溶かす日々を送っておりました。

約4年前は日経225オプションで大爆死。あぁ懐かしい。

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このFXで死んだ時が転機でした。正直目が覚めたんですね。自分には裁量売買で資産を増やす能力はない、と確信した瞬間でした。

その時から裁量売買をやめ、約1年かけて資産運用計画を見直し、同時に念願のマイホームを手に入れようと思い立ったのです。人生堅実が一番、そして資産運用は積み立てで、と(笑)。

住宅ローンはかなりの長期に渡る借金の返済です。この先少子化、超高齢化社会まっしぐらの日本で、先のことはどうなるかわからないのに数千万の借金までして家を買うなんてバカ、という意見は確かにあります。

リスクを取りたくない人は賃貸に住めばいいのです。でも我々(私)はマイホームがほしいのです。借金が大きなリスクであるのは百も承知。でもほしいんです。

目指せ一国一城の主!(笑)

なのです。この衝動はだれにも止められません。

人生でなにか大きなものを得るには必ずリスクをとる必要があります。今回の場合、大きなものが「マイホーム」で、住宅ローンが「リスク」です。

数十年もの将来を完全に見通せることなど誰にもできませんし、住宅購入におけるリスクをゼロにするのは大金持ち以外は無理ですが、そのリスクを最小限に抑え、保険を掛けながら長期戦に臨むことはできます。

その方法は、「ライフプラン構築」「家計の客観的把握」と、「シミュレーション」です。

人生設計を考える

まずこれですね。家は動かせませんから、買ったらそこに住むほかありません。自分の働く場所との関係が超重要ですよね。

公務員なら20代でもマイホームを買う人はいます。サラリーマンや自営業でも、まず転勤がないとか、この地に骨をうずめる、と決めているのであれば、住みたい場所は最初に決まります。

転勤族でマイホームを購入する人は少ないようですが、家は週末帰る場所、と割り切って購入し、単身赴任する人はいます。要は自分がどうしたいのか、どんな人生を送りたいのか、をじっくり考えて決めればいいのです。

転勤族で海外赴任もあるのにマイホームは絶対欲しい、という思考の方は結構しんどいかもしれませんねー。その仕事よりマイホームを買うことが重要なら、転職するしかありませんね。

勤務状況や現在の収入、家族関係など様々あるでしょうが、こればかりは自分でじっくり考えて、家族がいるならよく相談して決めていくしかありません。

結婚したり、子供もいるなら家族全員の人生を左右する大きな買い物ですから、構えてしまうのも無理はありませんが、「自分にやる気と能力がある限りなんとかなる」の精神でいきましょう。

マイホーム、いいですよ~。そらもう、注文住宅なんて買っちゃった日には毎日早く「帰りたく」なります。

幸い私は自分で申請しない限り、限りなく転勤の可能性のない職業ですので、マイホームは「いつか必ずかなえたい夢」の一つでした。

まぁ投資が面白すぎて結構な額をスってしまったんですが、生まれ変わって堅実路線に変更し、まずは家計の見直しと住宅ローンのシミュレーションを行うことにしました。

1年間家計簿をつける

公務員でもない限り、将来の経済状況を予測するのは困難になってきています。自営業ならなおさらですよね。

私は一般サラリーマンですが、転職も一度しています。人生何が起こるかわからないのは当たり前、でも備えることはできる。稼ぐためのスキルを身につけることはできます。

私は比較的楽観主義的だと思いますが、何か事を行うときには、かなり綿密に調べてから行動します。

特に「データ解析」なるものが大好きです。数値を眺めて比較検討、検証、修正を行う作業です。

おそらく家族の中で私が最もデータ解析能力(?)に優れていると自負していましたので、1年間俺にまかせろ(笑)、と。

要するに「家計簿」をつけることにしたのです。

これは家計の状況把握において、絶対にやった方がいいです。いやマジで。私はこれをやらなかったら行き当たりばったりで無茶なローンを組んでいたかもしれません。

家計簿なくして住宅購入計画なし

これは断言します。といってもレシートをもらってノートに記入するみたいな作業は超苦手です。私も家族も外でお金を使うので、家族分書き込むとかはちょっと難しい(できる人はこれでOK)。

そこで当時まだあまり認知されてはいませんでしたが、自動家計簿「マネーフォワード」にすべての銀行口座、クレジットカードの情報を入力して一括管理することにしました。

まずはクレジットカードの見直しから始めることにしました。私のライフスタイルに合っていて、利便性の高いカードを徹底的に調べて数枚を新規申し込み。

その際にポイントサイトから申し込んで、ポイントゲットすることも忘れませんでした。これが結構な額になり、今でも少しずつ貯めていっています。

家族にも家族カードを渡して、すべての入出金をクラウドで管理。いやこれはもうマジで便利。神システムです。

始めは個人の口座情報をクラウドに記録することに抵抗がありましたが、3年以上使って全く不安はありません。「マネーフォワード」は昨年上場もし、セキュリティには力を入れているでしょう(もし個人情報が流出したら会社がつぶれます)。

もちろん自分のアカウント管理は「2段階認証」にし、ログインアラートも行うことでセキュリティを向上させましょう。

→ 600万人が選んだ自動家計簿マネーフォワード

この自動家計簿を1年間行うことで、自分の家の経済状況の全体像を完璧に把握することができました。

光熱費など季節によって異なるものもあり、交際費も時期によって大きく変動する場合がありますので、できれば1年間のデータを収集するのが良いと思います。

半年でもなんとかなると思いますが、3ヶ月のデータではちょっと不足しているという感覚です。

家計において重要なのは、「固定費(家賃、水道光熱費、通信費など)」、「変動費(食費、衣服比、日用品費、医療費、交通費、教育費、娯楽・交際費など」)、「貯蓄」の3つです(車検、冠婚葬祭費などは「その他」とします)。

私の場合、3ヶ月ごとにマネーフォワードの家計簿表を眺めて、使い過ぎの項目をチェックし、家族と相談しながら修正していきました。

1年がたつ頃には、始める前に比べて毎月の貯金額がなんと2倍に! もちろんマイホーム購入のために削った費目(主に娯楽・交際費)もありましたが、無理のない範囲で家計を改善することに成功したのです(節約・貯蓄作戦についてはまたいずれ)。

家計簿をつけ始めて2回目の見直し(6か月目)の時点でほぼ毎月の収支は固まり、その後半年は問題なく過ごせましたので、次はいよいよ住宅購入計画の立案です。

クラウド家計簿「マネーフォワード」の特徴と3年間使った所感はこちら。

自動家計簿マネーフォワード:メリット・デメリットと3年間使った所感まとめ
家計の把握は、ライフプランの設計、検証、改善に不可欠の要素です。いわゆる「家計簿」は、一昔前なら専業主婦の奥さんが毎日、...

住宅購入シミュレーション

シミュレーションと書きましたが、要するにエクセルです。ネットには「住宅購入には準備が必要」、「家計を把握してシミュレーションを」、「ファイナンシャルプランナーに相談しよう」、みたいな記事がたくさんあります。

それらの記事を読みまくり、友人の銀行員にも相談して、上記すべてを行うことにしました。以下に、私が住宅購入前に行った下準備を紹介します。

まず家族の今後の収入予想と家計簿から算出した生活費、毎年の貯蓄と投資配分などをエクセルに入力します。

例えば夫婦で子供2人の場合、現在の年齢から以下のような表を作ります(数値の単位は万円)。

201820192020備考
家族

年齢

383940
353637
子供789
子供567
収入380390400手取りが年10万円アップする想定
100100100パート
子供
子供
その他20お祝い金など
合計480510500
ライフイベント住宅購入2019年に新居購入
子供小学校入学
子供小学校入学
その他車検

家族構成、年齢、収入などは適当です。奥さんがパートにでていて上の子が小学校入学あたりといったところを想定しています。

収入は必ず手取りを記入。サラリーマンなら源泉徴収票が毎年1月に会社から出ているはずですので、そこから計算します(住民税を別途引くことを忘れずに)。

夫の手取り収入380万円、妻のパート収入100万円、世帯収入合計480万円でスタート。サラリーマン世帯の平均よりちょっと多いかもしれませんが、まぁこの辺で。

さらに夫は38歳ですから、大卒で働いたとすると勤続年数は16年。1千万円は貯めておいてほしいですね。

そこで今回は以下の条件で住宅を購入するとします。

  • 貯金:1,000万円
  • 頭金:500万円
  • 住宅ローン:3,000万円(35年固定、金利1.2%)

つまり土地、建物合わせて3,500万円の家を購入したとしてシミュレーションします(諸費用は除く)。

頭金を払った後の残りの現金は500万円ですが、ここからさらに諸経費、家電製品などを購入しますので、貯金残高は200~300万円になると予想されます。

世帯収入の半年分は残りますので、このあたりでスタートすることにします。取れる初期リスクは人それぞれですので、しっかり考えましょう。

私の個人的所感ですが、ローン返済を開始する時点で、世帯年収の半分~1年分をキャッシュとして残しておけば、多少何かあったとしてもなんとかなると思います

上の表では毎年手取りが10万円あがると想定していますが、この辺は自分で調整下さい。何十年も先までシミュレーションするなんて本来できませんから、これまでの収入の増減から予想値を適当に(無茶な設定を避ける、程度の認識で)。

大事なことは、「一生懸命働いて稼ぐ」覚悟を決めることです(笑)。

次に「ライフイベント」の欄を収入欄の下に作ります。例えば「3人目出産」、「長女私立中学入学」、「車購入」、「次男私立大学入学」などです。夫が60歳あたりには「定年」と書きましょう。

この欄にはイベントを書き込むだけですが、その際にかかる費用(かけてもよいと思っている費用)は別途計算しておきましょう(次以降の欄に必要)。

上の表を、とりあえず夫(男)の平均寿命である80歳まで作ります。そこで死ぬ、と言っているのではありませんし、そこまで生きる保証もありませんが(笑)。奥さんは同じく平均寿命である90歳まで作ります。

さていよいよここからが本番です。

上のライフイベントに続いて、支出を計算していきます(数値の単位は万円)。

201820192020備考
支出生活費230234239物価上昇率年2%想定(厳しめ)
教育費6612小学校入学時点で習い事月5千円
保険料181818夫生命保険月1万5千円
車関係102010ガソリン代+車検
旅行101010
住宅
ローン
10510535年固定で3,000万円借入(金利1.2%)
その他101010
支出計284403404

順番に説明します。まず生活費。これは1年間の家計簿から算出した項目のうち、固定費と変動費の年間合計額(表に示してある項目は省く)です。

またこの生活費は、年ごとに上昇していくと考え、物価上昇率を2%に設定しています。この辺は結構厳しめに設定しておきましょう。現在は全然2%に届いてないので、日銀があたふたしています。

教育費は子供が小学校に入学した時点で習い事(もしくは塾)に月5千円使うと想定しています。昨今の教育事情を鑑みると少ないですね。これも厳しめに(子供にとって?)。

保険料ですが、これは夫の生命保険だけを設定しました。この辺は各自の価値観や家族構成によって変わりますが、私は医療保険はいらない派です。

経済的負担を担っている人の生命保険のみで十分だと思っていますので、医療保険や学資保険は今回設定しておりません。積み立てている方はここに記入します。

車は、数年~10年くらいで買い替える必要があり、維持費もそれなりにするので、別枠にしています。ガソリン代+高速代等、年10万円程度を算出しました。

車検のある年はプラス10万円にしています。新車購入なら、ここにその金額を足します。

旅行は人それぞれですが、今回は例として年1回家族でリゾート地に2泊3日、あたりを想定して年10万円です(足りない?笑)。海外旅行好きならそれなりの額を記入します。

さて肝心の住宅ローンですが、2018年に購入して2019年から返済開始、としています。

借入額3,000万円を35年ローンで組んだ場合、35年固定ならネット銀行で金利は年1.2%くらいです(2018年1月現在)。

これを銀行などの住宅ローンシミュレーターで計算すると、総返済額は約3,680万円となります。35年で割ると、1年の返済額は約105万円となります(元利均等返済の場合)。

→ ソニー銀行の住宅ローンシミュレーター

「その他」は冠婚葬祭など突発的な支出用に年間10万円を設定しました。

上記2つの表の「収入合計」と「支出合計」の差額が年間収支となります。

201820192020備考
資産年間
収支
19610796目標年100万円のプラス

2018年はまだローン返済していませんので多めです。2年目以降、毎年100万円のプラスを目標にしてみました。わずか2年分ですが、なんとか目標あたりを達成できていることになります(注:上記には、住宅購入前に用意していた1,000万円の残額(200~300万円)は記入していません)。

この「年間収支」が常に「プラス」なら、その住宅ローンを組んでもよい、ということになります。住宅ローンを返済しながら、貯蓄もできている、ということになるからです。

実際には子供が中学以降になると教育費が跳ね上がります。さらに男子中学生、高校生は大人の倍はコメを食います(笑)ので、食費も上がることになり、「生活費」と「教育費」を見なおす必要が出てきますので、そのあたりを厳しめに考慮しつつ、平均寿命までシミュレーションします。

定年後の収入は年金が主となると思いますが、これも各種サイトにシミュレーターがありますので、ざっくり記入していきましょう。

→ 年金見込み額試算(日本年金機構)

以上のシミュレーションをやってみればわかると思いますが、数十年スパンで行うとほぼ必ず年間収支がマイナスの年が出てきます。

例えば新車購入、子供が私立に入学、子供の結婚のお祝い、等が発生する年です。臨時の出費が重なった場合もマイナスになる可能性がありますね。

これは平均的な一般家庭では普通に起こりえます(私もマイナスの年が何年かあります)。そういった場合に備えるのと、老後資金を用意する意味でも、「資産運用」を行うことが重要です(本ブログの趣旨はここです)。

そこで、年間収支のプラス分のうち、一部をキャッシュで貯金、一部を資産運用に回すことにします。

具体的には毎年50万円を資産運用に回し、残りを貯金することにします。もちろん運用は「積み立て投資」です。仮想通貨に突っ込んではいけません(笑)。

上記の家庭の場合、初年度はローン返済前なので余裕がありますから、2018年は100万円を初期積み立て投資用とし、その後は年50万円ずつ以下のように積み立てることにします。

201820192020備考
資産貯金96153199積立投資に年50万円、残りを貯金
積立
投資
100155213年50万円積立、利回り5%を想定
資産計196308412

運用利回りは、インデックス投資信託を長期運用した場合の返金である年5%を想定しました(これを複利で運用)。

2019年は、2018年の100万円×1.05=105万円に50万円を足して155万円、2020年は2019年の155万円×1.05=163万円に50万円を足して213万円、となっております。

実際には時間分散の観点から、積み立て投資は「毎月」行う方が良いのですが、ややこしいので今回は「毎年」積み立て、としました。

この場合でも、10年後には元本550万円に対して、資産は700万円を超えています。運用利益は約150万円で、利回りは約30%にもなります。

前述したように、もともと残る予定の貯金200~300万円は今回記入しておりませんので、それらを初期投資として運用するのもよいでしょう。

教育費の増大や一時的な出費は、「貯金」の部分から支出します。したがって住宅ローンを組むことが可能がどうか(つまり、家を買っても良いかどうか)は、上の表の「資産計」の部分がトータルで右肩上がりならOK、ということになります。

より厳密にいうと、平均寿命の時点でプラスならOK、です。ギリギリプラスだった場合は子供に資産を残せなくなりますが(笑)。

まぁ、ギリギリだと何かあったら死にますから、やはり「右肩上がり」かどうかが決めてですね。

30年先までの見通しがそのまま行くはずがない、のは百も承知ですが、やるのとやらないのとでは覚悟が違います。家計や税金に対する意識も変わりますので、無駄な出費が抑えられるようになります

大事なことは、「毎年1年間を振り返って、返済を含めて順調に資産が増えていっているかチェックし、必要なら計画を見直す」ことです。

これはもうめちゃくちゃ大事です。私もまだ2年目ですけどね(笑)。今のところ修正の必要はまだなく、順調に返済できています。

投資はやはり「積み立て」が堅実であり、王道だと思います。実際に私が1年間投資信託で積み立てた結果はこちら。

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これから住宅の購入を予定されている方は、これを機会にぜひ家計の見直しと資産運用を開始して、夢のマイホームライフを楽しみましょう。

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ライフプランの参考になれば幸いです。

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