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住宅ローン返済額シミュレーション:固定金利でどこまで借りられるか検証

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新築一戸建て住宅を購入して2年近くが経過しようとしています。現在のところローン返済は極めて順調にいってます。投資で無茶なことをやめ、堅実に積立路線に移行してから資産変動が安定してきました。

資産といっても一介のサラリーマンなのでしれていますが、投資総額は200万円を超え、いまのところ含み益の状態です。毎週末に家計簿とにらめっこしながら資産運用表を眺めてほっこり(?)しています。

さて、家計の中で最もウエイトを占めるものは、ズバリ住居費(ローン返済)でしょう。これを上回る固定費はちょっと考えにくいですよね(食費は変動費です)。

以前に、住宅ローンの毎年返済額は「手取り世帯年収の25%まで」という記事を書きました。

住宅購入判断基準の目安:年収、手取り、貯金、ローン返済額
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手取り世帯年収の50%で生活し、25%をローン返済、25%を貯金するという黄金律を提唱しています(笑)。

まぁ、家計の事情は世帯ごとに違いますからあくまで目安ですが、極端に偏ったライフスタイルでもない限りそれなりに有効ではないかと思っています。

さて今回は、手取り年収の25%をローン返済に充てる場合、各世帯収入ごとにいくらまで借りられるかシミュレーションしてみましたので紹介したいと思います。

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住宅ローン借り入れ条件

現在、空前の低金利とはいえ住宅ローン金利はじわじわと上がってきています。数十年後のことは誰もわかりませんし、考えても仕方ありません。住宅ローンは銀行によりますが最大で35年、80歳まで借り入れることができます(つまり、35年ローンを組めるのは45歳まで)

私は家計の安定が最優先ですから、35年固定、毎月一定額を返済しています。人に住宅ローンの相談を受けたら迷わず同じ条件(35年固定)を進めます。

トータルの返済額は大きくなりますが、貯金も手取り年収の25%していますので、ライフプランを考えながらその時々で繰り上げ返済すればOKと考えているからです。

そこで今回も35年固定金利、金利は2018年6月時点での最高率である1.5%とします。「ボーナス返済なし」の場合と「ボーナス返済50%(最大値)」の2通りについて、各世帯年収ごとにシミュレーションしてみました。それではいってみましょう。

世帯手取り年収400万円

400万円の25%なので毎年返済額は100万円です。毎月の返済額は以下の通りとなります。

ボーナス返済なしボーナス返済あり(50%)
借入額27,000,000
毎月返済額82,66941,334
ボーナス返済額0248,597
年間返済額992,028993,202
35年総返済額34,749,98734,791,160

ボーナス返済ありなしで返済総額が変わっていますが、これは月割り計算上の問題であり、差額もほとんどありませんから無視してよいでしょう。借りられる金額は2,700万円となりました。

ボーナスに余裕があるならボーナス返済ありを選択した方が毎月の家計が安定しますが、手取り年収が400万円だと毎月の手取りが25万円でボーナスが年2回として1回50万円ですね。

世帯人数にもよりますが、ボーナス返済ありを選択した方が良いように思います。もちろん、ボーナス返済比率を下げれば毎月返済額は上がり、ボーナス返済額は下がりますので調整すると良いでしょう。

上記のシミュレーションだと、35年間で支払う金利は800万円弱となりました。年あたり約23万円ですね。これが住宅に対して余計に支払うコストとなります。

世帯手取り年収500万円

500万円の25%なので毎年返済額は年125万円です。毎月の返済額は以下の通りとなります。

ボーナス返済なしボーナス返済あり(50%)
借入額34,000,000
毎月返済額104,10252,051
ボーナス返済額0313,048
年間返済額1,249,2241,250,708
35年総返済額43,759,29243,811,069

借りられる金額は3,400万円となりました。

支払い金利総額は約980万円です。ほぼ4ケタなので驚きです。年あたり約28万円ですね。

世帯手取り年収600万円

600万円の25%なので毎年返済額は年150万円です。毎月の返済額は以下の通りとなります。

ボーナス返済なしボーナス返済あり(50%)
借入額41,000,000
毎月返済額125,53562,767
ボーナス返済額0377,500
年間返済額1,506,4201,508,204
35年総返済額52,768,57952,831,085

借りられる金額は4,100万円となりました。

支払い金利総額は約1,180万円です。年あたり約34万円ですね。

世帯手取り年収700万円

700万円の25%なので毎年返済額は年175万円です。毎月の返済額は以下の通りとなります。

ボーナス返済なしボーナス返済あり(50%)
借入額47,500,000
毎月返済額145,43772,718
ボーナス返済額0437,347
年間返済額1,745,2441,747,310
35年総返済額61,134,35461,206,791

借りられる金額は4,750万円となりました。

支払い金利総額は約1,370万円です。年あたり約39万円ですね。

世帯手取り年収800万円

800万円の25%なので毎年返済額は年200万円です。この手取りクラスになると額面年収は1千万円を超えています。毎月の返済額は以下の通りとなります。

ボーナス返済なしボーナス返済あり(50%)
借入額54,500,000
毎月返済額166,87083,435
ボーナス返済額0501,798
年間返済額2,002,4402,004,816
35年総返済額70,143,63970,226,699

借りられる金額は5,450万円となりました。

支払い金利総額は約1,570万円です。年あたり約45万円ですね。

まとめ

世帯手取り年収800万円以上は超エリートサラリーマンなので、よほど無茶をしなければ余裕だと思いますので割愛します(笑)。

上記のシミュレーションをしてみると、35年間の金利総額が思ったより高いと感じたのではないでしょうか。ただバブル時代の金利を知る身としては、「ものすごく安い」と感じるのです。

なにせバブルのころは最大金利は余裕の5%越えでしたからねー。35年借りたら「倍返し」の時代ですから。その頃に比べたらやはり空前絶後の低金利です。35年固定でもいけます。

また、上記シミュレーションは「手取り年収の25%」を返済にあて、同じ額を毎年貯金するという設定です。もし設定どおりいくなら、35年の半分である17年と半年後には、「貯金を全部突っ込んだら完済できる」状態になります。

実際に完済したらその瞬間貯金ゼロになりますので普通しませんが、「いつでも完済できる」状態になることのメリットは計り知れません。

この時点である程度まとまった金額を繰り上げ返済すれば、総支払金利額は大きく減少することになります。残債が1千万円を切ると精神的にも極めて安定しますのでお勧めです(笑)。

大事なことは、「いざというときに使えるキャッシュを残しつつ、順次繰り上げ返済して総支払額を減らす」ことです。いくらキャッシュを置いておけばいいかは、きちんとライフプランを見直して家計簿をつけ、こちらもシミュレーションをすることで見えてきます。

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これから住宅の購入を検討される方は、初年度の固定資産税にご注意下さい。ミスると数10万円損します(私は知らずに食らいました)。

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これからのライフプランの参考になれば幸いです。

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