- 2018-9-22
- 住宅
住宅購入は人生の中でも非常に大きなウェィトを占める一大イベントです。ほとんどのサラリーマンにとって、一生に一度あるかないか、というほどの大きな決断をしなければなりません。
住宅の種類には、マンションと一戸建てがありますね。どちらも中古と新築があり、さらに一戸建てには建て売り（すでに出来上がっている新築）と注文住宅（工務店やハウスメーカーと打ち合わせして設計する新築）があります。
一般に場所と大きさが同じなら中古より新築が高く、建て売りより注文住宅の方がお値段が高くなります。
非常に迷うところです。自分や家族のライフプランと収入を鑑みて、覚悟を決めて決断する必要がありますよね。
今回は「そろそろマイホームがほしいな」と思い立ってから、購入して「固定資産税を納めるまで」の一連の流れについてまとめます。
主に「一戸建て注文住宅（ハウスメーカー）」を例に、「こうすればスムーズに購入できた」という個人的口コミを元に紹介したいと思います。
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目次
住宅購入の準備
よし、家を買おう！となってから１か月後に住宅ローンを組んで契約、とは普通なりません。人生最大の消費行動（＋借金）ですから、もっと慎重にいきましょう。
まずは「準備」です。期間は半年～1年くらい必要ではないでしょうか。
家計簿をつけて世帯の経済状況を把握する
まずこれですね。世帯の家計簿の作成です。これによって、あなたが購入可能な住宅の金額を把握することができます。
富裕層でもない限りキャッシュで住宅を購入することはほぼありませんから、この下準備を怠るとエラいことになります。
家計簿は住宅購入を考えている「あなた」が作成するべきです。「あなた」が「住宅ローンの借主」になるのですから。
もしあなたが世帯主でパートナーが几帳面に家計簿をつけてくれているのなら構いませんが、たぶんつけてないでしょう？（笑）
家計簿を今までつけてこなかったのなら、まずそこから始めなければなりません。
現金派の方には非常に負担の大きい作業ですのでハードルは高いかもしれませんが、
家計の把握なくして住宅購入なし
です。ここは断言できます。
手作業で家計簿をつけるのはめんどくさくて続かない、ということであれば、まず生活における消費をクレジットカードにすることをお勧めします。
そのうえで、マネーフォワードなどのクラウド家計簿を利用すれば、自動で家計簿をつけてくれます。
ズボラな方（私です）でもこれ一発で家計の状況を正確に把握することができ、無駄を省くデータにもなりますのでお勧めです。
住宅ローン借入にあたって、家計簿をつける期間の目安は最低半年、可能なら1年間がベターです。
ライフプランを設計して住宅購入のシミュレーションをする
さて、家計簿の作成によって世帯の経済状況が把握できたなら、次はライフプランの設計とシミュレーションです。
家計簿から、「固定費」と「変動費」が算出されたと思いますので、それらの平均値を使って、年間の「生活費」を算出することができますね。
この時点で貯金が一切できていないなら、まだ住宅購入には時期尚早、ということになります。
住宅購入において、個人的にもっとも重要だと思うのは以下の2点です。
- 長期間にわたり安定的に住宅ローンを返済できること
- ローン返済中でも必要なキャッシュフローを維持できること
ライフプランをたてる際に、上記２点が可能かどうかが検証のポイントとなります。
家計簿をつければ、生活費および貯金可能額が分かるため、無駄遣いがあれば修正することもできますよね。
それらの修正も加えた、半年～1年間の家計簿が出来上がれば次はシミュレーションです。
一戸建て注文住宅を購入して2年になる私が、「これならキャッシュフローを維持しつつ、安定的にローン返済が可能」だと個人的に思う目安は以下の通りです。
- 住宅購入時点で「世帯手取り年収」の半年分～1年分を貯金できている
- 「世帯手取り年収」の半分で生活する
- 「世帯手取り年収」の4分の１を返済額とする
- 「世帯手取り年収」の4分の１を貯金する
例えば世帯手取り年収が400万円なら、生活費は年200万円で月あたり約166,000円となりますね。ローン返済額が月83,000円で、同じく貯金額が月83,000円ということになります。
家族がいるなら月166,000円で生活するのはかなり厳しいと思われますので、その場合は頑張って収入を増やすか、住宅購入費を下げてローン返済額を下げる努力が必要になりますね。
これらのライフプランの設計方法については以下に詳しく説明しています。
さらに、住宅購入費の判断基準については以下にまとめています。世帯手取り年収400および600万円を例に説明しています。
注文住宅の購入
さて、家計簿をつけて世帯の経済状況がわかり、シミュレーションによって住宅購入可能額が算出されれば、次は具体的行動ですね。
以下は、ハウスメーカーで一戸建て注文住宅を希望されている方のフローとなります。
住宅展示場に行ってイメージを膨らませる
住宅展示場。それはマイホームを夢見る方々のオアシスです（笑）。
これでもか、というくらいのゴージャスな家が所狭しと並んでいます。一戸がデカいので、必然的に「庭」なるものがほぼ存在しませんが、中に入るとその高級感に圧倒されるでしょう。
注文住宅を希望される方はぜひ「展示場巡り」をしていただきたいと思います。
展示場の家はほとんどが「土地と合わせると億越え」ですので、みるべきポイントはハウスメーカーによって異なる間取りや工法、全体の雰囲気になります。
自身で買えるくらいのサイズになった際に、どんな雰囲気になるのか知りたければ、実際にそのハウスメーカーで家を建てられた方の自宅を内覧させてもらいましょう。
ほとんどのハウスメーカーでそういった他人の自宅の内覧が可能となっています。そこで購入者にいろいろと質問もできますので、ぜひ行くべきですね。
この住宅展示場巡りは、もちろん家計簿をつけている最中に並行して行ってもかまいませんね。住宅購入のモチベーションがより上がること請け合いです。
ハウスメーカーとの打ち合わせは綿密に
ライフプランの設計とシミュレーションが終われば具体的な購入可能額が分かっていますので、候補となるハウスメーカーが決まればいよいよ営業担当者と打ち合わせ開始です。
「マイホーム購入を考えているので相談させてほしい」と伝え、まずは住所、年齢、家族構成および年収などを調査票に記入し、今後の進め方についての説明を聞くことになります。
注文住宅を購入するのですから、まず土地が必要になりますよね。すでに土地が購入済みなら問題ありませんが、土地から探す、となるとかなり長期的なお付き合いになります。
土地の購入には、以下のパターンがあります。
- 自分で探して自分で購入する
- 自分で探してハウスメーカーに間に入ってもらう
- ハウスメーカーに探してもらう
1の場合は自分で土地を探しますので、ハウスメーカーとは関係のない不動産業者と契約することになります。土地のみを探す場合は「建築条件なし（どのハウスメーカーで建てても構わない）」の土地を購入しましょう。
２、３は、ハウスメーカーが間に入りますので追加で手数料が発生します。かわりにめんどくさいやり取り（値段交渉や、登記をしてくれる司法書士を探したり等）を代わりにしてくれることになりますので、そのあたりを考えて選択する必要がありますね。
3の場合、場所の折り合いがつけばハウスメーカー所有の土地を購入できる場合があります。建物とセット購入になるので値段がリーズナブルになる可能性がありますので、聞いてみる価値はありますね。
ちなみに私は２を選択しました。ハウスメーカーは付き合いのある不動産業者とのネットワークを使って、ネットには載っていない売り土地の情報を多く入手できますので、多くの候補地を探してくれるんですね。
私も初めは意中の場所での土地探しをお願いしていたんですが、実際に購入後の通勤などを考えると、その場所では今後数十年通勤するにはちょっと不便であることに途中で気づきました。
そこでやや便利な場所あたりで、ネットで土地を探すと、値段は張りましたが駅から程よい距離でサイズも満足のいく土地が売り出されていましたので、ハウスメーカーに値段交渉をお願いしました。
その土地は古屋付き（築45年）でしたので、表示価格から古屋解体予想価格（約200万円）を引いた額で購入意思表示をしてもらったところ、一発OKとなり購入にいたりました。
その土地は個人の所有でしたので、所有者側の不動産業者とハウスメーカー（の不動産部門）の両者に対して手数料が発生しましたが、手続きをすべて代行してもらえましたので満足しています。
この場合、ハウスメーカー側の手数料はかなり抑えらえます（そこに自社の家を建ててくれるので、ディスカウントですね）。
この2および3のパターンの場合、もちろん「そのハウスメーカーで発注する」ことが前提条件となります。
土地を1のパターンで購入している場合、あるいは土地はまだだけど、土地の大きさ（坪数）の目安が分かっている場合には、建物の仮設計と仮見積もりは行ってくれます（もちろんそれなりの手数料はかかります）。
すでに土地を購入している場合はかなり実際に近い間取りや見積額となりますが、土地の購入がまだの場合はあくまで仮の結果が出てくることを念頭に置いておきましょう。
このパターンの場合は、複数のハウスメーカーに一時金（100万円単位）を預けることによって、設計された家の設計および価格の比較をすることができます。
比較して最後に1つに決めればよく、その場合、選にもれたメーカーからは発生した実費を除いて大半が返金されますので、すでに土地を購入済みの場合は特にお勧めです。
住宅ローンについて
住宅購入にあたって、銀行からの借入金額と金利は極めて重要なファクターですよね。家の間取りや大きさはもちろん大事ですが、身の丈をはるかに超えたローンを組むことは、人生の破綻につながります。
住宅ローンの借り入れをするにあたって重要なポイントは以下の5つだと考えられます。
- 金利はいくらか
- 借り入れ期間はどのくらいか
- 金利タイプ（変動か固定か、固定なら期間固定か全期間固定か）
- 元利均等返済か元金均等返済か
- 団体信用保険と保証料は、金利に組み込まれているか、別途入る必要があるのか
これらは銀行によって大きく異なる場合がありますので、よく調べて契約しましょう。以下の記事に、固定金利での借入可能額の目安や注意点をまとめています。
現在（2018年9月）は空前の低金利となっており、特に変動金利の低下ぶりはすさまじいことになっております。
比較的短期で繰り上げ返済が可能なら変動でもよい気がします。ただ固定金利もバブルの頃に比べたら異常なほど低金利ですので、まだ子供が小さい家庭や、長期的なキャッシュフローの維持が重要なら長期固定金利も選択候補となります。
ちなみに私は35年固定を選択しました。金利が今後上がると予想したからではなく、私のライフプランにおいて、繰り上げ返済よりキャッシュフローを回す重要度が高かったためです。
手取り収入の25％を貯金していますので（年間ローン返済額と同額）、これでも17年と半年後（35年の半分）には、貯金を全額投入すればローンを完済できる計算です。
ライフプランは個人によって異なりますので、よくシミュレーションし、自分に合った借り入れプランを組むとよいでしょう。
住宅購入後の手続き
晴れて住宅購入を果たせば、夢のマイホーム生活となります。おめでとうございます（笑）。
これであなたも不動産所有者となりました（銀行抵当がついていますが）。不動産には残念ながら税金がかかります。
不動産取得税と固定資産税の納付
住宅購入後に払うべき税金は以下の2つです。
- 不動産取得税（一回のみ）
- 固定資産税（毎年）
個人的には全く意味の分からない税金（失礼）ですが、日本国の維持に必要のようですので、国民である限り払う必要があるでしょう。
「不動産取得税」は、取得した翌年に払います。土地と建物は別となります。
ちなみに土地の購入には消費税はかかりませんが、不動産取得税は払う必要があります。建物は消費税＋不動産取得税のダブルパンチです。
土地と建物の登記が終われば役所から通知と払い込み書が郵送されてきます。銀行に行って払いましょう。不動産取得税を支払うのは一回のみです。
「固定資産税」は毎年支払う必要があります。土地と建物の両方にかかります。建物は経年劣化しますので、建物の固定資産税は毎年減っていきますが、土地に関しては地価の変動がない限りあまり変わりません。
固定資産税は課税標準額の1.4％ですが、土地と建物を購入して住宅を建てた場合、以下の軽減を受けることができます。
- 戸建て住宅：固定資産税の1/2を3年間減額（1戸あたり120平米相当分までを限度）
- マンション：固定資産税の1/2を5年間減額（1戸あたり120平米相当分までを限度）
- 土地：評価額の1/6を減額（1戸あたり200平米相当分までを限度）
ただし、土地の固定資産税には注意が必要です。家付き土地と更地では大きく税額が異なるのです（更地だと跳ね上がります）。
固定資産税は毎年1月1日の状況によって決定されますので、例えば古屋付き土地を購入してそのまま年を越せば、その土地は「家付き土地」とみなされます。
ところが古屋を年内に解体してしまい、新築を建てて入居したのが翌年になった場合には、その年の固定資産税は更地扱いになってしまいます！！
ちなみに私はこれでやられてしまいました。詳細は以下にまとめています。
固定資産税は住宅ローンと同じく長い付き合いです（ローン返済が終わっても続きますしね）。シミュレーションする際には、概算額を考慮しましょう。
サラリーマンは入居翌年の確定申告を忘れずに
政府は税金はしっかりとりますが、同時に住宅購入者（ローンで購入した場合）に対して税制優遇措置もとってくれています。
いわゆる「住宅ローン減税」ですね。借り入れ残高が4,000万円以下の部分に対して、1％に相当する所得税を還付してもらえます（長期優良住宅や、低炭素住宅であるなどの条件を満たせば、5,000万円以下の部分に対して優遇されます）。
これはかなり大きい優遇措置です。期間は10年間ですので、数百万円単位で税金が返ってくることになります。必ず確定申告しましょう。
確定申告が必要な時期は、「入居した翌年」となります。たとえば土地を先に購入して翌年に入居した場合、確定申告はさらにその次の年に行います（土地の購入時期にかかわらず、住み始めた年の翌年、です）。
不動産の確定申告はいつでもできますが、毎年2-３月の時期に行うと良いでしょう。必要書類は以下にまとめています。
サラリーマンなら、一度確定申告してしまえばその後は会社に毎年書類（残額証明書）を提出することで年末調整で還付されることになります（つまり、確定申告した年は、申告後と年末の2回還付されます）。
この還付金についても、金額が確定したらライフプランシミュレーション表に加えましょう。私は「収入」の部分に加えています（正確には税金の還付、ですが）。
まとめ
一戸建て注文住宅の購入について、準備と実際のアクション、購入後の税金についてまとめました。
家族が長い人生の中で一緒に暮らす家です。しっかりと考えて購入したいですね。
全体の流れは以下の通りです。必ずしもすべてが必要なわけではありませんが、私の個人的所感で列挙しています。
- 実際に家を買いたいと思う
- 家計簿をつけて世帯の経済状況を把握する
- ライフプランをシミュレーションし、購入可能額を算出する
- 住宅展示場を巡り、夢を膨らませると同時に、ハウスメーカーを決定する
- 土地、建物の購入、設計について綿密な打ち合わせをする
- 銀行と借り入れプランを決める
- ワクワクしながら住宅が建つのを待つ
- 入居して新生活をスタートさせる
- 翌年に確定申告をする
- 不動産取得税、固定資産税を支払う
これらをおよそ1年程度かけて行います。色々手続きが大変な部分もありますが、振り返れば大変楽しい時間でした。
注文住宅を建築中は毎週見に行って写真を撮りまくっておりました。骨格ができると内覧できるようになりますが、工具がそこかしこにあるうえ家具など一切ありませんのでイメージがわきにくかったのですが、3ヶ月くらいの間ワクワクし続けていたのを覚えています。
建築中の内覧では、思ったより小さいと感じたのですが、完成して家具が搬入された際には思った通りの大きさに感じました（これは理由は行く分かりませんが、通常みなさんそう思われるようです）。
新しくできた新居に入った日のことは今でも忘れられません。鍵の引き渡しと、ハウスメーカーからのサプライズイベントなどもあり、生涯忘れられない感動の思い出となっています。
さて、ひとしきり新居での目新しい造作に囲まれた生活を堪能すれば、徐々に現実に引き戻されていきます。
「住宅ローン返済」ですね（笑）。
買った以上は完済まで責任をもって返済していく必要があります。そのためにはしっかり働いてしっかり稼ぎ、毎月のキャッシュフローを注視しつつ、返済と貯金を継続していかなければなりません。
私の場合は住宅の購入と同時に積立投資を始めています。毎月コツコツと小額づつ積み立てることでリスクコントロールしつつ、長期的な利益を目指します。詳細は以下に詳しく紹介しています。
また、サラリーマンでもすぐに始められる投資、節約については以下にまとめています。
安定したローン返済、コツコツ積み立て投資の両立により、長期的な生活基盤の頑健化を目指して頑張っていきましょう。
皆さんの住宅購入の参考になれば幸いです。
