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土地・新築住宅を購入する際の初年度の固定資産税について注意すべきこと

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Giovanni_cg / Pixabay

新築住宅を購入して半年が経過しました(もちろん画像のような家ではありません)。投資は運用益を住宅ローンの繰り上げ返済に充てるため再開していますが、まぁそうはうまくいきませんね(そもそも小額なので)。今回は新築住宅(土地+建物)を購入した際の固定資産税について、注意点を紹介します。

私は土地に関する固定資産税についての情報を全く知らずに購入してしまいましたので、これから購入される方のお役にたてれば幸いです。

なお、今回の注意点は「新しく土地を購入して住宅を建てる場合、その時期によって初年度の固定資産税が大きく異なる」というものです。

まずは固定資産税について簡単に説明します。

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固定資産税

毎年1月1日に、以下に該当する場合に固定資産税を納める必要があります。

  • 土地を所有する場合
  • 家屋を所有する場合
  • 償却資産を所有する場合

償却資産とは、事業などに使用している建物や機械等です。一般のサラリーマンにはほとんど関係ないと思われますので今回は無視します。

土地と建物には「評価額」と「課税標準額」というものがあります。

「評価額」とは、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて計算された価格です。その不動産の「価値」といえます。

「課税標準額」とは、固定資産税を計算する元となる価格です。税負担特例措置や調整措置が適用される場合には、「評価額」より低くなります。一般には役所で自動で計算してくれます。

土地と家屋を所有していると、それぞれの「課税標準額」を基準にして、「税率」と「軽減措置」を考慮して最終的に支払う額が決定します。

「軽減措置」を考慮しない場合(適用されない場合)、固定資産税は以下の計算によって求められます。

固定資産税 = 課税標準額×0.014(1.4%)

例えば課税標準額が1,000万円の土地に対しては、14万円の固定資産税を毎年収める必要があります。

固定資産税の軽減

土地と建物を購入して住宅を建てた場合、以下の軽減を受けることができます。

  • 戸建て住宅:固定資産税の1/2を3年間減額(1戸あたり120平米相当分までを限度)
  • マンション:固定資産税の1/2を5年間減額(1戸あたり120平米相当分までを限度)
  • 土地:評価額の1/6を減額(1戸あたり200平米相当分までを限度)

住宅(戸建てとマンション)については、平成30年3月31日までに購入した新築物件に適用されます。マンションとは3階建て以上の耐火・準耐火建築物を指します。

マンションの方が、戸建て住宅にくらべて減額適用期間がプラス2年となっています。長期優良住宅の場合、戸建て、マンションともに期間が2年ずつ延長され、それぞれ5年、7年となります

土地に対しては、住宅が建っている限り永続的に減額措置が適用されます。つまり更地でほっておくと住宅が建っている場合に比べて毎年6倍も税金を支払う必要があります。

極めて大きな差額になります。ほとんど人が住めない古屋でも更地にしないのは、この固定資産税対策のためですね。実際に住んでいるかどうかは関係ありません(問題視はされていますので、今後法律が変更となる可能性はあります)。

固定資産税についての注意点

減額措置

住宅の場合、固定資産税に対して上記の減額措置が適用されるのに対して、土地の場合は評価額に対して減額措置が適用され、さらにそこから税率をかけ、最終的な固定資産税が計算されます。

つまり、減額措置を考慮した固定資産税は以下の通りとなります。

  • 住宅:固定資産税 = 評価額×0.014(1.4%)×1/2 (戸建て3年間、マンション5年間)
  • 住宅の建っている土地:固定資産税 = 評価額×1/6×0.014(1.4%) (住宅が建っている限り適用)
    *住宅は120平米相当分、土地は200平米相当分までが減額対象

金額の大きい不動産の取得は、多くの人にとってライフプランの重要な転換点です。減額措置があるのはうれしいですね。

減額措置の適用における注意点

さて、ここまでは計算方法が決まっていますので、土地と住宅のサイズや質が決まれば固定資産税額が決まります。ただ一つだけ、大事な点があります。それは・・・

「住宅を建てる時期」によって初年度の土地の固定資産税が変わってしまうのです!

私はこれを知らずにえらいことになりました。

固定資産税は1月1日の登記上の所有者に対して納税義務が課されます。判定基準がこの「1月1日」のみ、という点が曲者なのです。

例えば、ある年の8月1日に古屋つき一戸建て住宅を購入し、住宅を建て替えた場合を考えてみましょう。

購入後すぐに立て替えて、その年の年末までに住み始めれば全く問題ありません。次の年の5月ごろにやってくる固定資産税通知書(住宅と土地の2つがやってきます)の土地部分には、ちゃんと減税措置が考慮された額(1/6)が記入されています。

ところが建て替え(古屋の取り壊し)を12月に始めて次の年に入ってから完成した場合、完成した年の1月1日段階では「更地扱い」となってしまうのです!

したがって新築が完成した年の5月にくる固定資産税通知書の土地部分には減税措置が施されていません(この場合前年度に住んでいないので土地のみの通知書が来ます。住宅の固定資産税の納付はさらに次の年からになります)。

なんと6倍の固定資産税の納付が必要になります!

マジですか!・・・という感じですが、役所に何を言っても通りませんので、注意が必要です。

初回から土地の固定資産税の減額措置を受ける条件

固定資産税6倍増を回避するには以下の対策が必要です。

  • 新しい土地を更地で購入した場合、買った年の年末までに住宅を建てて住み始める
  • 古屋付きの土地を購入した場合、買った年の年末までに住宅を建て替えて住み始めるか、年が明けてから取り壊しを始めて、その次の年の年末までに住み始める

上記の場合はどちらも減税措置が施された納税通知書がやってきます。

何度も書きますが、これを知っているのと知らないのとでは、1回目の固定資産税額が6倍も異なることになり、この差が途中で埋まることはありません。トータルの支払いにダイレクトに影響してきます。

役所は年末に管轄の地域を回り、それぞれの土地が更地なのか住宅が建っているのかチェックしています。

「住宅が建っている」とみなされる条件は以下のとおりです。

  • 実際に住んでいる(登記はまだ終わっていなくてもOK)
  • 登記済みである(まだ引っ越ししていなくてもOK)

1月1日時点で住んでいるが登記がまだ終わっていない場合、前年度末の光熱費支払い記録などがあれば問題ないようです。

建物が登記されていれば全く問題ありません(だから人が住んでいない超古屋でも減税されるのです)。

更地でも減額措置を受けられる条件

またこの問題は、1月1日時点で更地であっても、減額措置を受けられる場合があります。

それは、「ある年の1月1日時点の所有者が、前年度と同じ場合」です。ただし、前年度の1月1日には住宅が建っていて、その後建て替えようとしている最中にやむなく更地になっている間に年を超えた場合、となります。

上記の回避条件の2つ目の後半、「古屋つきの土地を購入し、年が明けてから取り壊しを始めて、その次の年の年末までに住み始める」パターンがこれに該当します。

つまり、ある年の8月1日に古屋つき一戸建てを購入し、その古屋に住んで年を越した場合には(住んでなくてもOK)、住宅が建っているわけですから初回は減税されます。

さらにその年の12月に取り壊した場合には、その次の1月1日は更地になっていますが、前年と所有者が同じなので2回目も減税措置が適用されるのです。

つまり、古屋つき土地を買って、その年の年末あたりに取り壊し、翌年1月1日の段階で更地だと、「建て替え」であるにもかかわらず前年と所有者が異なるため初回の固定資産税は減税されないのです。

私がまさにこれに当てはまりました!(泣)

どのタイミングで建て替えてもそれは「建て替え」には違いないと思うのですが、役所にその論理は通用しませんでした。

長いこと住んでる人はいつ立て替えてもOKで、古屋つきで買った人はその年の年末までに建て替えて住まないとダメ(次の年の1月1日に更地だとアウト)、という何とも納得できない法律になっています・・・。

6倍ですよ6倍!!!

「家は1日で建つはずはない」のに、「判定基準が1月1日のたった1日だけ」っておかしくないですか?

せめて3か月くらいの期間で判定してくれないと、実際の住宅建築の期間に合ってないと思います。総務省の担当部署に変更を強く要求します!(笑)

これから新しい土地を探して住宅を建てられる予定の方はくれぐれもご注意を。

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住宅購入の参考になれば幸いです。

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